La decisione della Cassazione sulla tassazione della sentenza di vendita
Con l'ordinanza n. 4946 del 25 febbraio 2025, la Corte di Cassazione ha confermato un principio importante in materia di imposta di registro: quando un immobile viene trasferito tramite sentenza ex articolo 2932 del Codice Civile, l'imposta di registro è proporzionale, anche se il trasferimento è subordinato al pagamento del prezzo.
La questione riguarda l’interpretazione della disciplina prevista dall’art. 27 del DPR n. 131/1986. In generale, gli atti sottoposti a condizione sospensiva sono tassati con imposta fissa, in attesa che la condizione si realizzi. Tuttavia, la norma esclude da questa regola gli atti i cui effetti dipendono dalla mera volontà dell’acquirente.
La natura della sentenza di vendita ex art. 2932 c.c.
La sentenza che trasferisce un immobile ai sensi dell’art. 2932 c.c. ha natura costitutiva: essa sostituisce il contratto definitivo che una delle parti si è rifiutata di concludere. A tutela del venditore, spesso il giudice subordina il trasferimento al pagamento integrale del prezzo da parte dell’acquirente.
Nel caso esaminato, l’acquirente sosteneva che, essendo subordinato al pagamento del prezzo, l’atto dovesse essere registrato con imposta fissa. L’Ufficio fiscale, invece, applicava l’imposta proporzionale, sostenendo che il pagamento dipendeva dalla volontà dell’acquirente e, quindi, non integrava una vera condizione sospensiva.
La conferma della Cassazione: volontà e tassazione proporzionale
La Cassazione, allineandosi a un consolidato orientamento giurisprudenziale (tra le altre, Cass. nn. 4267/2003, 6116/2011, 3806/2017, 14470/2018), ha confermato che il pagamento del prezzo rappresenta una condizione meramente potestativa. In altre parole, l'acquirente può scegliere liberamente se adempiere o meno, rendendo l’effetto traslativo dipendente dalla sua volontà.
Proprio per evitare elusioni fiscali, il legislatore esclude l’applicazione dell’imposta fissa in questi casi: diversamente, sarebbe troppo facile sottrarsi alla tassazione proporzionale prevista per i trasferimenti immobiliari.
Conclusioni
La pronuncia chiarisce un aspetto rilevante della fiscalità immobiliare forzata: nei trasferimenti immobiliari tramite sentenza ex art. 2932 c.c., l’imposta di registro si applica in misura proporzionale, anche in presenza di condizioni legate al pagamento del prezzo. Un principio che tutela l’integrità dell’imposizione fiscale e che contribuisce a contrastare pratiche elusive.